共享辦公室造就最惨「二房东」
作者|元寶 来历|鹿鸣財經(ID：luminglab)楼市與地皮市场本就是「連理木、并头莲」的瓜葛，跟着针對房地產行業的调控進级，政策正加快卡紧供需两头，使适當前不少地域的地皮市场初次呈現较着下行趋向。
据亿翰智库統计，仅6-7月，2、3、四线都會就有494宗地块流拍。而進入8月份以来，天下已有33宗地块流拍。
當市场预期下滑，房企的荷包子收紧，地皮市场避不成免的會遇冷，而這也會激起連锁反响，促使房地產市场進一步降温。現在，在调控與疫情的两重压抑下，房地產行業寸步難行。
危機之下必将會暴發转型需求。据仲量联行暗示，機動空間将成為後疫情期間晋升不動產组合機動性的首要计谋东西。
好比被称為「铜锣湾地王」的香港地產商希慎兴業就在近期颁布發表，将與全世界最大的機動辦公空間平台IWG配合建立一家合股企業，该合股企業具有IWG旗下所有品牌在香港和大湾區的独家谋划权。
据資料显示，希慎是香港重要的物業成长商和業主，具有跨越200万平方尺的優良辦公空間，租户包含知名國际銀行和新兴經濟企業等各種型企業，今朝希慎旗下跨越10%的辦公空間已租赁给多家機動辦公空間营運商。而IWG则創建了全世界最大的機動辦公空間平台，旗下品牌包含全世界知名的Regus、Spaces和Signature。
两家企業告竣互助的用意也额外较着：一家供给弹匣，另外一家供给偷袭枪，齐头瞄定同享辦公空間，打出精准的增加曲线。（機動辦公空間與制服,同享辦公空間虽名词分歧，但内核一致）
可市场需乞降本錢支撑真的會如他们所愿嗎？
當業内代表性企業将市值缩水、持续吃亏、大范围裁人和倒闭關店等究竟問題摆在眼前時，谜底已呼之欲出。
家喻户晓，今朝海内同享辦公室做的最佳的還是「星巴克」。
一
運营模式堵死風口
同享辦公室普通一點来说，就是将房產經由過程房主整租過来，然落後行切割、装修，最後以高價分租给企業客户，来赚取中心差價。而操作這一切的把握者天然就被称為是「二房主」。
同享辦公室最光辉的時刻定格在2016年。
201五、2016年，同享辦公空間市场被宣傳成超等風口，多量玩家扎堆涌入，可骇的是，一時上头的玩家被蒙蔽，分不清手里拿捏着的究竟是潜力金矿仍是空中楼阁。长處越显得唾手可得，那末其暗地里的危害就越深不成测。
扎堆出场直接致使了市场過热，大都人入局後才發明市场缺少付出能力和經濟價值，供大于求、入驻企業保存低的征象引發了歹意竞争的市场乱象。而且，衡宇本主受政策影响後，也波及到了「二房主」的长處防水堵漏神器,。
是以，到了201七、2018年，同享辦公室收購海潮骤起，在「大鱼吃小鱼」的業态下行業起头加快整合，產生了WeWork收購裸心社、優客工廠收購洪泰立异空間、優客工廠并購方糖小镇等標記性贸易動作。
不外，除供大于求的弊病外，阻碍同享辦公空間成长的最大杀手實际上是它的運作模式。
成长早期，同享辦公空間的運作根基都是采纳重資產模式，企業一方面要流出高额資金從房主那邊拿到房源，一方面還要想法子将房源尽快租出去，收受接管現金流。可見，這類贸易模式對企業的造血能力请求颇高。
据阿尔法工场钻研院数据显示，截止2019年年末，優客工廠已陸续举行了近20轮融資，算下来，均匀每80天就要融一轮，而背靠软銀的We減肥按摩膏，Work也都經常面對着錢荒的困難。重資產模式下高数值的危害指数，讓同享辦公空間市场延续經受重压。
是以，2019年是同享辦公室玩家的變化期，企業纷繁起头由二房主模式向轻資產模式转型，而且再也不局限于為草創企業辦事，中大型企業的定制辦事也纳入了营業范围。
比方，位于美國纽约的Industrious就将转型举行的很完全，该企業為了防止房地產掮客用度，直接抛却了租赁模式，改成與房主同享收入。此举不必要再向業主付出大楼房錢，而是将收入的一部門赐與房主，以分享利润和危害，與此同時，装修用度和搭建配套店肆的用度也由房主来承當大头。固然在這類模式下收到的利润比以前少，但却有着本錢低的上風，邊际利润能到达竞争者的三倍。
聚焦到海内，優客工廠作為海内同享辦公第一股，為了可延续成长，该企業的转型需求更加急迫。優客工廠開創人毛大庆就此提出了「轻資產、重赋能」的计谋转型，他抱负中的将来資產轻重比要到达约1:1。為了贯彻落實成长计谋，優客工廠推出了轻資產模式下以運营、設計施工辦事输出為主的U Brand，以辦理、體系输出為主的U P陰莖增長增粗藥,artner，為旅店供给「一產多元」定制化辦事的 U Suite，并但愿将来飾演一個管家的脚色，不買不租，纯真為用户供给辦理辦事。
别的，當前疫情還没有彻底节制，這類环境下最伤害的莫過于付费能力最弱的草創企業，而這些企業作為同享辦公室的精准客户群，深入影响着市场成长状况。
現在，劣势呈現的成长模式與不甚抱负的市场情况，使得行業龙头頻仍開释告诫旌旗灯号。
二
國表里龙头艰巨求存
一向以来，WeWork都被公認為是同享辦公室的開辟者，但细看其成长走势會發明，WeWork只在市场刚起步時風景過那末一刻。
創建于2010年的WeWork简直曾以惊人速率在成长。2019年头，得到软銀的延续投資後，WeWork的估值高达470亿美元，成為仅次于UBer的第二大同享經濟独角兽，就在同年，该企業启動了本身的IPO規划。要晓得，IWG團體自1999年上市以来，市值最高時也未冲破35亿英镑（约45亿美元），可WeWork仅成长8年多就可以获得如斯成就，讓業内若何不感触赞叹。
惋惜的是，開創人的任意妄為不但使公司IPO失败，估價也呈現了惊人的下跌，在那時估值一度跌至70亿美元，與软銀的愿景基金高达470亿美元的估值形成為了强烈反差。而WeWork上市失败後也發生一系列連锁反响，讓@本%7589W%錢對同%29Ld1%享@辦公市场落空信念，市场一度堕入隆冬。
實在，WeWork一向都是被高估的存在，其財政状态欠良，吃亏乃是常态。
按照此前公然的招股书显示，2016年，2017年和2018年，WeWork的業務收入别離為4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润别離為-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。2020年，WeWork营收為32亿美元（不包含中國公司），税息折旧及摊销前利润EBITDA（不包含中國公司）达18亿美元，吃亏额达32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄。
本年8月16日，据WeWork颁布的2021年第二季度財報显示，该公司二季度收入5.93亿美元，较第一季度微跌1%；而吃亏從2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元，照旧延续吃亏。WeWork称，這是因為遭到Delta變種新冠病毒分散的影响，令公司至本年上半年营業营運遭到冲击。截至二季度末，WeWork的會員人数降至51.7万名，2020年同期為61.2万名。
WeWork虽把吃亏诠释為是受疫情影响，但真實缘由咱们都心知肚明，疫情只盘踞究竟的一小部門，最焦點的本色是運营模式有着很大的弊病，重資產模式下劣势凸显。
還值得注重的是，据《華尔街日報》8月9日報导，同享辦公公司WeWork和傳統大型贸易地產公司感德梁行正在商量结成一個1.5亿美元的互助火伴瓜葛，以應答长途辦公和扩展機動事情场合的新场合排场，這次归并估计将使WeWork的估值（包含债務）到达90亿美元。
WeWork跑得确切快，但今朝也简直站不稳。
反觀海内同享辦公第一股——優客工廠，状态略好過wework，但仅仅是比拟起来還算略好。
優客工廠自2015年創建以来，與WeWork一样存在持续吃亏的問題。据招股书显示，優客工廠2017年净营收為1.67亿元，2018年為4.49亿元，2019年前三季度為8.75亿元；同期净吃亏别離為3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。据優客工廠表露的数据，從2015年建立以来，優客工廠已累计吃亏超15亿元。
不外幸亏優客工廠将转型問題落地，2020年4月，正式公布了「轻資產、重赋能」的计谋。结構几年来，優客工廠轻資產以杰出的投資回報率(ROI)遭到愈来愈多業主的承認，項目也得以在天下各省市及海外地域快速拓展。截至2020年12月31日，優客工廠轻資產項目数目為125個，同比增加166%，優异資管能力鞭策了優客工廠的快速结構。
据8月6日優客工廠公布的財報数据显示，2021年二季度優客工廠总業務收入2.61亿元，同比增加34.3%，环比增加8.7桑葚,5%，超越上季度財報颁布的收入展望值上限，转型功效已初显。受財報正面影响，8月6日，優客工廠以1.16美元收盘，微涨。此前，優客工廠在2020年11月28日上市以来，股價一起走低。
可見，優客工廠提出向「轻資產」转型後，确切稍微改良了总體財政环境，但吃亏环境照旧存在，同比和环比均在拉大。据財報数据显示，2021Q2優客工廠净利润吃亏1.57亿元，较上季度拉大近3000万元；此中，在2020年四時度和2021年一季度，優客工廠的净利别離為-1.49亿元和-1.27亿元。
龙头亦如斯，業内其他企業就更難了。
最浮夸确當属曾扬言要代替WeWork的Knotel。该企業一年前還信誓旦旦的對標WeWork，乃至上門搬弄，一年後就宣布停業灰溜溜退场，将開創人跋扈的举動和暗澹的財政数据一块兒留在了互联網的影象里。
Knotel 真的拉满了市场戏剧张力。
总而言之，同享辦公空間，任重而道远。
参考資料：
財經早饭-《WeWork：来，咱们一块兒聊聊屋子》
头豹钻研院-《2021年中國智能交互平板行業概览》
思达派-《瘦身活動+消减開支，優客工廠赚錢了，却没能红利》
东北證券-《引進LO搭建團队，迎接手公眾具解决方案赛道暴發》
仲量联行-《房地產行業：全世界企業不動產十大趋向，重塑房地產》
赛迪智库-《電子信息行業：数字經濟新業态新模式成长钻研陈述》
金融界-《希慎兴業與IWG建立合股企業 将收購大湾區32個辦公點》
阿尔法工场钻研院-《WeWork炸飞了全部行業，優客工廠想哭都哭不出来》
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