又一瞩目IPO:共享辦公室模式創造独角兽?其实...
按照2018年的数据，全世界有跨越7000家同享事情空間相干的企業。而在中國，最少有500家同享辦公空間于2018年方才設立，今朝运营中的同享辦公空間跨越5300個。此中，同享辦公空間的龙头wework已在2018年12月递交了IPO申请，极可能将會在2019年上市，今朝市場估值约莫在470亿美元。若是樂成上市，就會是Uber（優步）後第二大美股IPO。
我的问题就是：WeWork真的就值500亿美元吗？
本文将會说起如下的结论：
2001年互联網泡沫爆破以後，世界渐渐從互联網（PC+互联網）切换到挪动互联網（智妙手機+挪动互联網），同時刺激了“外包”（Outsourcing）這類全世界化潮水。更切确的说，創業門坎愈来愈低，乃至可以说属于“随時随地”（Every Time Every Place）。
比方，咱們經由過程微信就很轻易和外部管帐师沟通账目處置和税務申报的问题，而没有需要專門礼聘一個管帐职员安排在辦公室。一样地，不少员工所供给的辦事，实在均可以經由過程SaaS或其他云辦事完成。
换言之，對外沟通的本錢由于技能革命變得愈来愈低，企業就更會偏向于将营業外包（只要不是必需面临面沟通的環節便可之外包）。當“面临面沟通”的事情形态在弱化，辦公室形态也必定產生扭转：辦公室必需供给特定且明白的價值，才有存在的需要。
WeWork的重要價值在于“弹性”。没有长约，没有押金，不消斟酌装修，不消處置水電收集等等，拎包入驻，顿時动工。固然月租相對于较贵，對付創業團队而言，可以快速启动，也能够快速退却（失败几率仍是至關大）。
在企業范围缩小後，小團队常常會感觉到孤单，從而衍生出“但愿和他人沟通交换”的社交需求。是以，WeWork就會供给大眾空間和社群勾當（WeWork第二價值在于社交），讓员工身旁不但仅坐着是同事，還多是潜伏客户和互助火伴。
那為什麼不在咖啡厅這類第三空間举行社交，比方和客户洽商，而選擇在辦公室？在外包世代中，辦公情况就必需愈来愈像第三空間的空气：装璜柔美，布满遊樂举措措施、饮料、食品、沙發。（WeWork第三價值在于空气。）偏偏不少新創企業不成能有預算在前期投資這類固定本錢。
最新财报顯示，WeWork2019年Q1营收為7.28亿美元，同比增加112%。那WeWork們又是若何赚錢呢？
简略来讲就是“二房主”：WeWork向贸易大楼田主持久租赁楼层（均匀15年），颠末一番安插和装修後，再将一個一個位置或辦公室租给入驻的中小型團队。WeWork的贸易模式就是“房錢差價”。WeWork已在28個國度，约105個都會具有400多個辦公地址。相對付其他竞争品牌，WeWork更易获得加倍優惠的房錢條目。
按照WeWork的财政陈述，WeWork的收入重要包含：
依照WeWork的界说，這称為“事情空間即辦事”（Workspace-As-A-Service）：創業團队不必要懊恼產物之外的琐事，只要你們付錢拜托给咱們。
在這個根本上，WeWork同一承包了不少的專業辦事，同時大都創業團队的需求近乎雷同。换言之，WeWork便可以集中這些需求與專業辦事機構举行集中式采购（砍價），比方软件公司、状师事件所、管帐师事件所等等。
一般的同享辦公空間就到此為止，但WeWork做得加倍多。
按照WeWork的公然資料，“WeWork旗下有92家公司，此中有21個在纳斯达克上市”。换言之，WeWork此外的收入来历就是孵化器，專門投資那些與同享辦公空間相關節止痛膏，干的創業项目，然後用這些創業公司的專業辦事去辦事同享辦公空間的其他創業公司。
“進驻企業必要甚麼專業辦事，咱們就在進驻企業種找找有無供给這類專業辦事的創業公司，有就投資5-10%”。WeWork從進驻企業只有100家就起头举行孵化型投資，92家公司就是從快要7000-8000家進驻企業中挑選出来。
按照纽约時报的报导，WeWork采辦了一家访客挂号體系的数据公司的10%股权，然後该公司為WeWork供给数据辦事，處置每一年在辦公室進收支出的几十万人。
互相辦事就是正在構建生态體系，同時房錢和股权收益都是WeWork的。重點是，WeWork投資很是專注，仅仅投資那些與同享辦公空間相干的創業项目，由于創業團队必要甚麼，WeWork直接便可以在本身的地皮举行用户调研。
而WeWork暗藏最深的收入模式倒是REITs（房地產信任投資基金）。按照WeWork的财政資料，1/4的WeWork所租赁的衡宇都是REITs所具有的。
现实上，有两種操作方法：
（1） WeWork先建立一支基金，跟田主大班公大楼，接着本身的运营團队举行谋划，招募入驻企業；
（2） WeWork先购大班公大楼，經由過程运营将房錢收入不乱在一個程度後，将辦公大楼举行REITs，贩卖给專業投資者。
同享辦公最大的能量是他去各個處所找来的屋子永久都比四周的屋子廉價。得到屋子的房錢是四周同類写字楼的60%，這一块他已有40%的利润了。而對付美國的REITs，只要EBITDA可以实现三年5%、六年8%，加之WeWork承租的品牌效應，根基上不存在贩卖的難度。
而本年1月，華尔街日报援用一份2018年债券刊行相干文件顯示， 2016年至2017年，WeWork向“高管部門具有”的房產付出了逾1200万美元房錢，将来租赁期付出的总房錢将跨越1.1亿美元。
若是辦理层直接持有房產，或經由過程REITs持有房產，你感觉公司的运营團队會不會有至關动力晋升工位范围、入驻率和房錢程度？哈哈哈哈！
简略来讲，WeWork就是“轻資產运营+資產證券化+資產本錢化”的公司，若是你看得懂他的打法的话。
依照毛大庆的讲法，“這麼多年跟投資人讲来说去就是這麼點兒故事，一向反复讲。每次融完一轮資干两件事兒：一笔錢得手，先買七八家公司5%-20%的股权；再做REITs買楼。一轮一轮的做。”“大师看到桌面上那几亿美元的房錢收入就是它的现金流，底子不會發生收益的大头。他的桌子底下一堆入驻辦事公司的股权，這邊另有一堆楼，三年退出几個、六年退出几個，然後再發REITs再買楼，再創辦公點。”
這是否是一個完善的闭關呢？固然，但现实上有一個Bug：房地產景气周期。
雷格斯團體（Regus）就是WeWork的先辈，公司谋划近三十年来最樂成的辦公空間品牌。截至2018年上半年，IWG團體（2016年從Regus更名為IWG）已創建起全世界跨越250万人的會员社區，在110個國度的1090個城镇具有3211個辦公中間，供给近50万個工位。
在20世纪初的互联網泡沫中，IWG團體（那時仍是雷格斯團體）却丧失惨痛。公司2003年营收2.56亿英镑，仅2001年的一半程度。利润率方面，更是從2001年-2004年持续四年為负数。公司不但在2002年出售英國营業58%的控股权，并且在2003年，IWG團體（那時仍是雷格斯團體）在美國直接申请停業庇护，大幅减少辦公中間数目，随後一向苦苦挣扎，直到2006年日本藥品推薦， 才完全规复。
其最大的财政危害即是對成百上千個辦公中間的租期辦理：這正恰是Bug的地點。
凡是環境下，IWG團體與業主签定的租赁合同時候（长达10-15年），會远远擅长IWG團體與客户签定的租期（最短為1個月），中心的刻日错配存在必定危害。假設本地的房租程度呈现大幅下滑，或空置率太高感應頭燈推薦,，都将给IWG團體带去较大的现金流压力：不管本身是不是可以收获得足够的房錢，都得给業主交商定好的房錢。
從IWG的财政数据来看，房租無疑就是最大的固定本錢，占比是42%。由于雷格斯商務中間多選擇焦點商圈、CBD地域的甲级或超甲级写字楼，房錢程度相對于较高；一旦房地產周期翻转，打击将會极為紧张。
Uber或滴滴是存在双邊的收集效應：越多搭客選擇利用Uber或滴滴，就會致使越多的司機安装Uber或滴滴；越多的司機安装Uber或滴滴，也會致使越多搭客選擇利用Uber或滴滴。
一样的双邊收集效應就是龙头企業的焦點竞争力/护城河：微软的Windows和Office、亚馬逊、阿里巴巴的淘宝和天猫、腾讯的QQ和微信……
但WeWork地點的同享辦公空間其实不存在双邊收集效應。其他竞争者一样可以供给“弹性+社交+空气”的“事情空間即辦事”（Workspace-As-A-Service），這正恰是中國市場中的惨烈近况。
若是WeWork借助孵化器，經由過程投資創業辦事公司来構建生态體系，是不是可以創建起收集效應/护城河呢？谜底也是不成能！如今收集如斯發财，一样的辦事可能稀有十家的供给商。即即是進驻企業，也未必會選擇WeWork所投資和举薦的辦事商。
更加可怕的是，景气好時，获得屋子的本錢高；景气欠好時，空房率高。WeWork 對此没有特此外解决法子；只是 WeWork 建立至今，尚未碰過景气阑珊罢了。而經由過程REITs本色上就是經由過程融資杠杆，進一步增长這類周期性危害。
彭博專栏作家 Matt Levine 说得更锋利，WeWork 本色上是一家财政工程公司：“一般認為 WeWork 是一家想被视為科技股的房地產公司，但那還低估了它。实在它是一個多面向的财政套利（arbitrage），一個夹杂的科技+房地產公司，但愿在 IPO 時被视為是科技公司，但在刊行债券時被视為是房地產公司 ……這自己却是使人印象深入的贸易立异，但跟真正在修建物延時噴霧,或科技上的立异没有瓜葛。”
估值470亿美元的WeWork在2018年用于投資勾當的净现金為25亿美元、用于“增加和新市場開辟”的付出同比增加335%至4.77亿美元。今朝WeWork還没有红利，2017年吃亏到达9.33亿美元，2018年吃亏為19.3亿美元，同比扩展了106%，2019年Q1净吃亏额收窄至2.64亿美元。截止到今朝為止，累计吃亏到达19亿美元。
WeWork 的说增大丸膠囊,法是「光看每栋大楼咱們是赢利的，只是由于團體條理的付出致使吃亏」，就像 Uber 说「每趟载客咱們都赚錢，但由于團體的付出而亏錢」。换言之，是营销、补助、告白等付出带来吃亏，但只看单一修建物或是载客都赚錢。為此 WeWork 推出了本身的财政指標，根基上是扣除團體付出的营收（称之為 co妹妹unity adjusted EBITDA）。
關头在于竞争。只要有竞争，仿佛滴滴那样，就底子没法遏制营销、补助、告白等运营開支。换言之，就是没法红利。若是把這些付出袒护，或称為co妹妹unity adjusted EBITDA，就是一種财經公關/公然坑骗。
若是WeWork樂成I健身呼啦圈,PO，下場就會和Uber同样，在IPO以後大跌！
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