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標題: WeWork交出上市後首份答卷,共享辦公何時才能迎来第二春? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-8-13 14:01
標題: WeWork交出上市後首份答卷,共享辦公何時才能迎来第二春?
11月15日，同享辦公行業巨擘WeWork颁布了上市以来的第一份財報，激發市場存眷。该公司本年第三季度統共實現营收6.61亿美元，虽较前一季度增长了6800万美元，但较客岁同期的8.1亿美元显著下滑，同比降低18%，且净吃亏8亿美元，固然和客岁同期净吃亏9.4亿美元比拟幅度有所缩窄，可是总體事迹仍不樂觀。

援用《華尔街日報》的點评：“對付WeWork来讲，同享經濟期間‘用吃亏换范围的逻辑失對公司影响延续至今，本色上仍處于‘每收到一块錢就要亏更多’的地步。”

1、曲折上市，WeWork的吃亏缝隙什麼時候能堵住?

WeWork的上市之路堪比西天取經。

Wework于2010年建立于纽约，上市前共履历了17轮融資。

作為同享辦公的開山祖師，WeWork早在2018年末就提交了上市申请。

2019年9月WeWork启動IPO路演，估值一度高达470亿美元。但因為投資者對其贸易模式和公司结合開創人亚當・诺伊曼(Adam Neumann)的辦理方法感触担心，很多投資者質疑公司估值。一系列负面動静，加上公司巨亏近况，致使WeWork估值狂跌。一個月後，WeWork撤回招股阐明書，推延公司IPO。WeWork的IPO規劃以失败了结，诺伊曼也是以被董事會辞退，WeWork最大投資方软銀参與。

2020年，疫情残虐全世界，財大气粗的软銀團體也起頭兜售資產追求自保。昔時4月，软銀團體一度撤回了對WeWork的收購要约。

2021年10月21日，历經多種曲折，Wework终极以SPAC方法(特别目標收購公司)在纽交所上市，估值仅為90亿美元，较两年前缩水380亿美元。

但是，跟着上市後首份財報的公布，作為往日同享經濟三巨擘之一的WeWork照旧未能“否极泰来”。截至11月19日收盘，WeWork最新总市值仅為60.66亿美元，不但较上市早期股價近乎“腰斩”，且相较此外两巨擘Uber的858亿美元市值和Airbnb的1248亿美元市值也是天差地别。

别的，WeWork還一向處在出售資產、調解营業的状况。

曩昔两年間，WeWork一向试圖經由過程剥離不良資產和出售非焦點資產来削减吃亏。继2019年大裁人、關停长租公寓营業WeLive和私立黉舍WeGrow後，在2020年，WeWork又經由過程優化本錢布局和焦點营業，封闭了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ、Teem、Waltz等8家公司。由此，共節流了约17亿美元，此中包含11亿美元的本能機能用度，4亿美元的運营本錢，和經由過程退租和修订合约節流超2亿美元。

按照WeWork公布的動静，現阶段公司為包含黑石、博枫、铁狮門、波士顿地產、RXR Realty 等全世界领先地產基金，安联等險資機構、和區域领先地產商(中國万科)等供给輕資產托管辦事。WeWork将專注于盈亨通場份额扩大，增长ARPM和輕資產扶植，好比經由過程房地產和平台產物的数字化提高補髮神器,輕資產收入增加。客户群體方面，公司規劃扩展大客户比例，将来将500人以上范围的大型企業占比晋升至65%，而500人如下的小型和中型企業的占比降至35%。

据公然数据显示，截至本年三季度末，WeWork旗下辦公空間共有93.2万個位置，客岁同期该数据為102万。但公司實领會員的数目從客岁50.7万上升至54.6万，增长了7%，已持续三個季度上涨。與此相對于的是，實體空間的出租率也继续反弹至59%，同比增加了9%。

预測将来，WeWork预期，出租率指標有望在2022年底規复至90%，年营收在2024年将打击70亿美元。在上個月的一次投資者先容會上，WeWork也提到，在疫情後的世界里，員工将追求更機動的事情空間，如许的趋向有益于WeWork的营業成长。

至于WeWork的吃亏缝隙什麼時候能堵住，也许只有時候才能给出谜底了。

2、WeWork“骗”到了几多人?

“當孙公理第一次選擇投資我時，他只用了28分钟。”诺伊曼是如许回想的。

WeWork出生的時代，不但是2008年經濟危機後百废待兴，大型辦公室、写字楼出租難的時代，更是互联網創業行将開启大幕，致使對辦公空間的需求将從谷底回升的時代。以是，在阿谁時代之下它的贸易模式是建立的。

并且，只有把WeWork跟平凡的房地產公司放在一块兒比力才會發明，那時新增的小需求大多来自互联網草創公司，它們都愿意往WeWork如许的辦公空間跑。

苏醒時代，市場上的所有需求确切城市增加，但增加幅度、受益幅度分歧。只不外在這些新增的份额傍邊，WeWork受益于其“糊口方法”光環，而分走了更多的部門。

如今，當初新增的這些份额如海水退潮般彻底消失了。“我對這些投資的果断在很多方面都不准确，對此我中醫治療濕疹,感触遗憾”。也難怪软銀董事长孙公理會發出如斯感慨。

2019年，软銀這家國際顶尖風投公司呈現了史無前例的高额吃亏。而造成软銀吃亏的一部門缘由就是WeWork估值大幅下滑，上市折戟。

現實上，要究查起来，同享辦公空間也不是近年出生的复活意。几十年前就有如许的運营商，好比英國的Regus (IWG Group)。并且世界上處處都有不少小型的運营商，只是Wework把它做大了，把它包装成一個所谓的社區辦事、社交收集、嬉皮士汇集地，再加之了點情怀、文娱性的工具，靠故事给它增加了很多色采。

此外，WeWork還讓租客有充實的自由度，可以按礼拜，或按月租。并且弄出了一些好玩的特色，好比同享空間大、酒水和咖啡免费供给，每一個礼拜一個party。再加之愿意亏錢，把房錢压得很低，免租期弄得很长;固然亏了錢，可是量上得很快，扩大很快，這也恰是WeWork吸引危害投資、私募股權投資者的缘由之一。“我尽管增加，我只想大到不克不及倒”。當诺依曼精心體例的“富丽号衣”被投資者的毒眸無情剥開，裸體赤身的WeWork只得负重前行。現在WeWork独一能做的，就是渐渐拿掉身上繁重的负担。

作為同享經濟的代表型企業，Wework最大的財政付出就是空間運营用度，因為同享辦公經常選址在贸易中間區，是以承當的本錢和危害也更高。Wework的营收模式今朝仍比力单一，同時同享辦公經濟在疫降血糖藥推薦,情時代堕入障碍阶段。

WeWork今朝最大挑战還在新開的辦公場合上，資金入不够出。這類重資產的贸易模式不但烧錢并且具备很大危害，究竟结果高房錢象征着高危害。

曩昔几個月中，WeWork在美國屡次贬價，由于疫情以後，辦公空間出租的需求規复仍必要消臭晶球,時候。

WeWork為了吸引主顾不竭大幅打同享辦公空間的房錢代價战。不止WeWork，在美國，所有辦公空間出租代價都一向在降低。由于在美國最大的几個都會中，截至去年末，近八成的員工都還呆在家里辦公。

别的，海內本錢對WeWork也很感樂趣。

2020年9月，WeWork中國营業控股權易主，挚信本錢追加注資2亿美元從而得到此中國营業跨越對折的股權。這象征着WeWork中國實現了周全本土化運营的模式。

但是，WeWork在中國市場的谋劃状态也不甚抱负。据英國《金融時報》的查询拜访数据显示，WeWork中國在深圳的8000张辦公桌中有65.3%處于闲置状况，西安的辦公室闲置率則到达78.5%;入住率方面，WeWork也遠未达標。其在深圳地域的楼盘入住率在30%-50%間浮動，而要想到达出入均衡，WeWork最少必要連结65%的均匀入住率。

WeWork在杭州的辦公空間之一，圖源WeWork中國官網

3、同享辦公的故事该若何讲下去?

打造一個辦公空間，讓人們畅享糊口，而不但仅是保存。——這是WeWork描写的夸姣愿景，同時也揭露了同享辦公的本色：一種對抱负糊口方法的销售。

當同享經濟赶上辦公，同享辦公的前途又到底在哪?

“打败你的不必定是同業”，纵觀星巴克的業務模式，點上一杯咖啡，便能坐上一上午或一成天，在星巴克內里辦公。當星巴克酿成同享的辦公空間，真實的“同享辦公”却前途難寻。

固然WeWork正在紧缩阵地，但這還是治標不治本。大举丢弃营業削减的只能是運营本錢，如安在将来讓其同享辦公营業發生红利，才是WeWork今朝最必要存眷的。

持久以来，以WeWork為首的全部同享辦公行業都秉承着“二房主”的谋劃模式，即在市場上找到符合的房產，與地產商签定长租合同，再對內部加以革新服装成“同享辦公空間”，最後出租给小我或草創公司。

“二房主”模式的错误谬误也很较着，無论有無租户入住，同享辦公企業都必需交付房產房錢，和同享空間的各項保護用度。這類運营模式使得同享辦公企業不能不扩大市場以抵消丧失，但它赚到的錢越多，吃亏缺口也越大，由于租客和同享空間保護费的增长老是成正比的。

當市場處于如日方升的杰出状况時，企業另有盘旋余地，但當总體市場入驻環境都不抱负時，一家企業的好日子也就到頭了。若不克不及缔造不乱的現金流，這些草創企業只能依靠可能的融資，這和乞讨又有甚麼區分呢?

在履历了2018年的洗牌潮，2019年的上市潮，2020年行業洗牌叠加疫情以後，所有人都在關切一個问题：同享辦公第二春什麼時候到来?

面临行業窘境，各家平台也起頭調解追求前途。比方，在2020年疫情暴發後，優客工廠颁布發表举行“輕資產、重赋能”的计谋轉型，且在第四時度完成為了上市以来初次红利(6279万元，Non-GAAP下)，虽然其红利只是好景不常(2021年一季度再度轉亏，Non-GAAP下吃亏4670万元)，但它“輕資產+重自营”的改造模式依然值得同享辦公企業進修;氪空間內部孵化了一条新產物線——K訓練腹肌器材, reator Space，以輕資產模式運营;創富港没有采纳輕資產膳食纖維飲料,為主的模式，而是連结着所谓的“半輕”模式，即自立租赁物業、設計装修、團隊運营，其在本年上半年的净利润到达了1812万元。

可見，不管是已通太輕資產模式樂成轉型的優客工廠，仍是方才上市用意轉型的WeWork，都在鞭策着這個行業的成长與强大。

低危害、輕資產、差别化運营模式将成為主流，将来同享辦公空間输出的不但仅是一個個辦公位，還可觉得其他贸易機構、楼宇、商街输出辦理模式和相干產物辦事，各方结合起来，分摊危害、同享功效。

同享辦公的营業核心始终聚焦于為更多企業供给高效優良的辦事，是以，這一市場的蓬勃成长，對付泛博創業者和致力于科技立异的立异型企業而言，很是值得等待。

结语

當行業玩家們不像曩昔那样猖獗圈地，介入者重要為一線巨擘，中小創業者很少入局，這阐明行業回归了理性和固有成长纪律，将来同享辦公再也不是一個風口行業，只會成為一個常态化、可延续成长、更康健的行業。

在履历暴發、低谷和洗牌以後，同享辦公的赛道已進入下半場。在當前情势下，為租客們供给立异、便捷化的辦事，打造差别化的竞争上風，或许才是同享辦公的“新前途”。

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