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標題: 共享辦公室的前世今生:人人office、WeWork、soho ... [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-5-1 01:56
標題: 共享辦公室的前世今生:人人office、WeWork、soho ...
■同享辦公受益于自由职業群體的鼓起和挪動化辦公的海潮，是挪動互联網期間小微企業立异孵化的摇篮。同享辦公發轫于解决企業用户跨區辦公、尺度化方案和辦公區域的弹性需求，能有用低落用户的本錢開支，并經由過程集中化同一辦理提高運营效力，出生了市值28亿英镑的Regus公司。互联網期間云端协同與使命眾包布景下，自由职業者群體快速突起（美國約有5,300万人，占劳動力总量的34%）和挪動辦公鼓起加强了同享辦公需求。當前中國公共創業、万眾立异氛围活泼推高辦公租赁需求(海內1H15新注册市場主體685.1万，+15% YoY)，但面向小微企業的辦公租赁有用供應不足，急需推陈出新。

■“同享辦公、社區孵化和專業增值辦事”生態圈铸就WeWork百亿美元估值。公司創建于2010年，致力于為企業用户供给随需、随到、随租和随用的弹性租赁模式，建立1月實現红利；以自由职業者和草創科技公司為主的用户群體中，創作創意和科技类會員占整體29%和20%。公司已辐射全世界16個都會，56個辦公中間，估计2015年可租赁面积跨越360万平方英尺，5年CAGR高达113%；估计2015年总收入跨越4亿美元， 3年CAGR高达260%。WeWork焦點價值是環抱辦公空間的根本需求，創建會員交換互動的社區空气，并拉拢匹共同作火伴和主顾帮忙孵化；搭建了240家辦事供给商的專業辦事平台，讓入驻公司專注主業立异。WeWork轻資產運营、高速增加、红利性好、范围上風（15年119x P/E，收入增速167%，下同），基于平台打造的品牌和增值辦事支持其远超房地產辦理業（11.2x，-5% YoY）和辦公辦事業(21.5x，-8% YoY)的估值程度。

1 市場布景：為解决商搭客户姑且性辦公需求的微立异

1.1成长简史：發源于解决商搭客户的姑且性辦公需求

Regus(LSE:RGU)是最先援用同享辦公觀點的公司之一。公司開創人Mark Dixon在一次商務差旅中，發明公司因在比利時布鲁塞尔本地没有辦公室、也没法找到短時間利用的辦公空間，大量的商務觀光者被迫在旅店房間里辦公十分影响事情效力。

受此開导Mark Dixon于1989年在布鲁塞尔開辦了Regus，也是以出生了為差旅途中事情者供给即時可用的短時間辦公空間租赁辦事。這一模式给商務租赁市場带来了变化，将租期收缩至以天為单元。

Regus作為企業辦公解决方案供给商，在本身不具有任何地產的環境下，以整租再分租的情势在全世界120個國度、900座都會具有跨越3000個辦公中間，重要散布于全世界范畴贸易化的大都會，中小都會亦有结構，知足從低至1人、高至5,000人的辦公需求；為企業供给可定制的高尺度辦公空間和相干装备租赁辦事。截止2015年10月14日收盘時，公司市值為28亿英镑，對應FY15的P/E為28x。

Regus的呈現為公司租客供给了尺度化的辦公空間解决方案，用户再也不必要损耗時候和精神在寻觅房源、装修和装备購買上，可以更集中于公司营業；而跨區域的辦事知足了常常出差用户的异地事情需求。作為最先呈現的同享辦公辦事，Regus解决了如下几個問題：

Regus的收入從2005年的4.63亿英镑收入起頭，渐渐扩展至2014年的16.8亿英镑，近几年的增加率根基在個位数。公司近几年的毛利率在22.9%-25.8%之間，净利率在3.6%-5.7%之間。

為知足用户對辦公空間告急性的姑且需求，Regus也開放了會員軌制的辦公空間租赁辦事，用户在每個月付出會員费後，不管在差旅途中去到任何都會，均可以在Regus的辦公中間随時利用同享的辦公中間和配套举措措施，包含：

1.2引爆點：同享辦公受益于自由职業群體的鼓起，适應挪動化辦公的潮水

咱们認為WeWork的快速突起和各类同享辦公型公司的呈現，重要遭到如下身分的鞭策：

一、自由职業群體和挪動化辦公的鼓起强化了同享辦公需求：按照Stephan和Anil在钻研論文《The Economic Impact of Self-Employment》中的数据，美國都會生齿中的自由事情者比例在2009年從1969年的12%上升至25%。除自由职業介入者在增长外，市場也意想到存在着大量挪動辦公需求，他们来自于至公司的姑且項目组和持久出差員工；

按照KPCB的統计数据，以自由职業為事情的在美國約有5300万生齿，占到美國劳動力总量的34%。

二、“拎包入驻”辦事的尺度化和便捷性获得市場承認：因為大部門公司對事情情况和装备的需求基底细似，尺度化的辦公空間供應能被大大都用户所接管。而“拎包入驻”供给的便捷性讓空間同享成為可能；

三、同享模式為供需两邊均带来了收益：同享辦公在實現了辦公空間、使历時間同享的同時，實現了大眾區域和装备的時候、空間两重同享；從而带来了本錢节省。特别對草創公司，在前期无需在購買装备上损耗資金。辦事供给方则因同享的贸易模式提高的地產利用率，营收随之增长；

4跨區域复制門坎较低：在分歧地區，乃至分歧文化的市場，企業對辦公举措措施的需求差别其實不大，是以同享辦公的模式很轻易被复制到其他市場。

1.3趋向：基于平台的增值衍生辦事與轻資產模式運营是同享辦公的特性

陪伴着互联網高速成长带来的便當，同享經济借助互联網搭建的平台在近几年获得了市場的追捧。WeWork的呈現讓同享辦公获得了市場的存眷，也為本身带来大量仿照者。WeWork能在5年的時候里获得100亿美元的估值，特别在2015年5月-8月間估值晋升了近100%，其重要缘由在于基于互联網平台的辦公租赁能為租客带来辦公需求之外的附加價值。

同享經济（sharing economy）是借助收集品级三方平台，基于闲置資本利用权（資產或技術）的临時性轉移，實現出產要素的社會化，提高存量資產的利用效力以缔造更多價值，促成社會經济的可延续成长。

固然Regus為辦公租赁行業引入了同享辦公和租赁零星化的觀點，但其重要方针客户群是為大型企業辦公辦事，定位相對于高端。WeWork的定位更專注于自由职業者和創業公司等小微企業，會員軌制简略直接，仅需$350的月费便可跨區域在WeWork辦公中間享用功效齐备的辦公举措措施。

以WeWork和Regus的比拟為例，WeWork搭建起了本身的供需平台，用户可以随時經由過程網页和APP寻觅所需的辦公空間，乃至直接前去辦公中間利用余暇的事情席位。而Regus固然也具有本身的平台，可是內容繁多，更像是公司的信息平台(公司網站供给的仅仅是一個進口，用户只能經由過程網站提交互助申请，随後再由公司賣力人與用户接洽，肯定租赁相干需求)。

平台的搭建為環抱小微企業專業增值辦事的會聚供给了便當。在互联網平台搭建完成後，形成為了一個一對多的信息傳布渠道。用户只需接入平台，便可以接触到平台上所有的資本，再也不必要损耗時候和履历去寻觅。WeWork經由過程互助的情势引入了大量商務辦事供给商，讓租客經由過程仅接入WeWork平台便可接触到大量的贸易資本，此中包含：法務、財政、融資等公司運营必需辦事。在定位草創公司精准引入了相干辦事商，讓平台資本完成孵化器功效，為方针用户供给價值，樂成實現了與傳統行業的差别化竞争。

而Regus除商務租赁辦事外，供给的均為辦公空間租赁有關的辦事，如：德律風集會、通信和歡迎辦事等，依然逗留在傳統的辦公租赁辦事模式上。對平台價值的開辟不足讓Regus没法構成差别化，简略的供给尺度化辦、零星化公空間租赁難以構成竞争壁垒。

整租再分租的轻資產“二房主”模式讓公司的扩大变得更快；牵線式辦事供给营業的邊際本錢几近為零。WeWork開創人曾向媒體暗示，新租下的辦公區只必要一個月的装修，便可投入供會員利用。辦事方面WeWork作為中介方，本身不必要為用户供给辦事，也不必要筹备相干的資產和职員設置装备摆設。海內的类WeWork公司，如：人人office和優客工廠也采纳了不直接采辦地產和搭建平台做辦事中介的模式。

1.4海內市場：有用供應不足，公共創業万眾立异的空气鞭策需求日益兴旺

當前海內辦公租赁市場介入者主如果租赁中介公司和房地產開辟公司。大部門中小型企業和小我租客的重要信息来历是中介公司。固然海內地產中介公司都具有本身的互联網平台，但所相沿的照旧是信息前言的找客模式。

海內中介市場今朝仍處于紊乱状况，租客的時候本錢和經济本錢都很高。房源信息盗用和子虚房源信息十分廣泛，常常呈現看房進程中現實房源與收集信息不符，反复看房讓租客损耗了大量的時候和精神；而中介佣金和押金的租赁模式讓草創公司的資金落空活動性，乃至讓小我租客難以經受。

在海內已出現出一批类WeWork的創業公司，固然他们都借助互联網平台帮忙市場實現了供需匹配加快。但在租赁方法上大多相沿了傳統的固定空間、固按時間段的租赁，自由度略逊于WeWork。固然海內公司還没有實現跨地區的空間同享，但同享辦公觀點的引入足以解决海內市場對更機動辦公租赁的需求。

下面以一個5人團队在典范的傳統寫字楼租赁和SOHO3Q的同享辦公工位举行的租赁本錢举行比拟（後文将對海內同享辦公公司的辦事细节和代價举行比拟和會商）：

從時候角度察看，同享辦公模式将最短租赁時候大大缩小，晋升了租赁合同的機動性，足以知足租客的姑且性辦公需求。如：大企業姑且項目组、事務驱動的火線記者、出差事情者等。對付成长早期，團队变革较大的草創公司而言，機動的租期也讓公司必要搬家和扩大時加倍便當。

對辦事举行比拟，同享辦公供给的辦事更齐备。傳統的辦公租赁只供给根本辦公眾具，如：桌、椅和储物柜等。租客在入住後仍需本身解决打印機、宽带接入等根本举措措施。而同享辦公供给了“拎包入驻”的辦公空間，节省入驻企業時候本錢、知足租客姑且性和告急性需求。

從經济本錢的角度斟酌，同享辦公低落了租客的前期投資。

一、绝對房錢削减：固然每平米均匀房錢较高，但起租面积请求的低落讓绝對房錢削减。绝對房錢计较比拟以下

二、前期投入削减：因為最短租期收缩，且无需押金，草創公司无需在前期降大量的資金“冻结”大量資金，從而提高了活動性。租赁首期付款计较比拟以下：

咱们認為在海內公共創業、万眾立异空气日趋稠密的布景下，對零星性低價辦公租赁的需求也将延续增长；對草創公司而言，低廉早期投入将是租房選擇時决议性的身分。按照國度工商总局的統计数据，2015年上半年，海內新注册的市場主體為685.1万個，同比增加15%。估计2016年，将有跨越1400万新注册市場主體。若是保持5人草創團队的假如，按同享工位计较，海內市場在2016年将新增最少4.2亿平方米辦公租赁需求(不包含大眾空間、休闲空間和公用装备)。

同享辦公觀點的引入将给海內中介市場带来打击。同享辦公公司對平台的利用将加快租赁市場信息的透明化，改良租客租赁當選房、看房體驗。同享型的辦公租赁業将在知足海內現有短時間租赁需求的同時，對其他租客也起到觀點傳布和消费培育的感化。

2 海外標杆：WeWork “辦公租赁、立异孵化和專業增值辦事”平台生態铸就百亿美元估值2.1公司简介：建立1個月即實現红利的同享辦公公司

WeWork創建于2010年，公司建立1個月便實現红利，且從未呈現吃亏。按照WeWork在2015年7向SEC提交的4.3亿美元新一轮融資申请显示，其估值已跨越100亿美元。以同享經济理念為主导的WeWork致力于為用户供给一個在機動租赁的根本上可以或许同時享受空間、社區和辦事的事情情况。

WeWork提倡随需、随到、随租、随用的便捷租赁模式。平凡辦公席位的租赁可随時前去同享辦公區利用余暇的辦公席位，專用的席位和辦公室也可經由過程網页和客户端随時查找可用空間随時起頭租赁。按照福布斯在2014年11月颁布的数据，那時在WeWork14,000位會員中，從事創作类和科技类事情的會員占多数，占到會員总数的29%和20%。

WeWork的租客群體包含自由职業者、草創科技公司、創業公司、大型公司、非红利機構、辦事供给商、小型企業和长途辦公項目组等八类企業。

按照公司質料显示，截止2015年10中旬WeWork在全世界笼盖16個都會、具有总计56個辦公中間，間隔完成公司2015年內扩大到60個辦公中間的方针近在咫尺。基于公司對焦點用户的定位，辦公中間重要座落于美國工具海岸贸易發財、創業空气@稠%52549%密大都%F6e85%會@（纽約、旧金山等）和海外國際化贸易都會（伦敦）。

据公司成长计劃及福布斯報导（2014年12月），在2015年末WeWork的辦公空間将跨越360万平方英尺，曩昔5年复合增加率高达113%，特别是近几年增速较着加速，2014年公司的可租赁辦公面积增加了255%。

辦公中間的数目也在2014年迎来暴發點。辦公中間從2013年的9個增长至2014年的24個，并且均匀每辦公中間辦公面积也逐步增长，依照咱们展望的均匀每一個辦公中間面积6万英尺，折合5,576.2平米。WeWork的會員可以随時進入大眾辦公區利用任何一個余暇的辦公席位，專享規劃會員则會在租赁時候內被放置專用的席位或辦公室。

2.2主营营業：“二房主”打造拎包入住的辦公室

WeWork其實不是一個傳統的房地產企業。比拟房地產企業，WeWork属于轻資產運营：重要在新建的開辟區或萧條的街區開設辦公中間：起首以扣頭價租下整层乃至整栋寫字楼，經設計朋分成自力的辦公區間後，装修成時尚的气概，再出租给愿意在配合空間辦公室的企業或小我，采纳的是“整批零租”的模式，在包管價差的環境下，經由過程會員房錢和配套辦事上收费。在會員分時利用事情空間而不具有衡宇產权的同時實現了同享經济的運作。

咱们認為，借助互联網、大数据和云计较實現供需的快速匹配是大部門同享經济企業樂成的關頭身分，而WeWork更是将匹配的進程简化：将辦公空間举行同一尺度化後提供應會員利用。

除事情空間、桌、椅和電源外，WeWork也供给邮政、装备租赁、客人歡迎、厨房和免费咖啡和高速宽带等辦事，能知足大部門事情和平常需求。

辦事和收费方面，為逢迎從自力事情者到企業，分歧用户小我和集團，WeWork的會員可以選擇4种模式，详细內容总结于下表：

2.3估值逻辑：轻資產運营、高速增加、红利性好，基于平台打造的品牌和增值辦事支持百亿美元估值

按照Capital IQ的数据显示，WeWork2013年的收入為3080万美元，利润為1600万美元，净利率為52%。连系華尔街日報報导和Capital IQ的数据，WeWork的总收入有望在2015年跨越4亿美元，在2013-2015年實現总收入复合增加率260%。参照福布斯的估量(WeWork 業務利润率為30%)，咱们展望WeWork将在2015年實現8400万美元净利润，净利率21%，连系最新100亿美元的估值，對應15年P/E為119x。

若是将WeWork视為傳統的房地產開辟或房地產辦理公司，将很難支撑其百亿美元的估值。公司處于高速成长阶段，净利率略低于市場均匀程度。

市盈率：按照2015年6月最新的估值和2015年预期收入，WeWork的P/E高达119X，远超房地產辦理行業均匀11.2X，也跨越同期辦公辦事與支撑行業的均匀P/E 21.5X；

市销率：25X的P/S也超過跨過行業均匀9.5X，同期辦公辦事與支撑行業均匀P/S仅為1.2X；

行業增速：在行業收入显現负增加的同時，冲破平台拐點的WeWork在2014實現387%的营收增速。

咱们認為，WeWork100亿美元的估值代表着市場對立异贸易模式的承認、增值营業的潜伏價值和平台拐點呈現带来的高速增加。

對付其享受的估值溢價，咱们認為重要来自如下几個方面：

A．立异模式：轻資產模式實現快速扩大，知足用户碎片化的辦公需求

相较傳統房地產辦理企業，WeWork属于轻資產運营，无需投入巨量資金用于固定資產投入，在有限的資金根本上實現快速扩大，其為用户供给了時候和空間上的機動性和低本錢性。

比拟傳統租赁合同對時候和空間的固定性，常常交往于分歧都會的WeWork會員可以在會員期內多個辦公區举行選擇，而最短的租期也被缩减至1天。同時WeWork将最小租赁单元减小至1张桌子，對小我事情者和草創公司而言，他们再也不必要在前期為辦公地址投入大量的資金。在可以自由設計租赁范围的同時，即便只租赁一张桌子亦可享受全套辦公和糊口举措措施。

B．增值辦事-潜伏的范围红利能力

WeWork經由過程與辦事供给商互助的情势為租客供给商務和糊口辦事，在本身作為中介平台的環境下将租客與供给商匹配。今朝，WeWork并未流露這部門营業對公司收入的進献，但咱们揣度這部門营業具有可觀的红利能力。增值辦事依靠于已存在的WeWork平台，而辦事由第三方供给，WeWork本身无需為辦事筹备人力和資產。

C．公司成长阶段-2014年冲破拐點，收集和平台效應驱動高速增加

從范围和收入增速上看，WeWork在2013年後冲破了平台拐點，進入了高速增持久。得益于轻資產的運营模式和投資者的承認，2013年中旬和2014年末的两轮融資讓WeWork的范围突飞大進，2014年末可租赁面积较2013年末增长了3倍。

按照公司所做的展望，會員ARPU由2013年末的$40同比增加了200%至2014年末的$121，估计在2015年WeWork的會員ARPU将同比增加225%至$395。

從挪動真個数据来看，WeWork2014年1-9月，會員数增长了1手足保養產品推薦,22%，挪動真個MAU同比增加了650%，活泼MAU同比增加了850%。

支持WeWork高速增加的是由收集和平台效應為租客和辦事供给商带来的分外價值。入驻的會員越多，草創公司找到互助火伴的概率也就越大，同時對辦事的需求也會增长，辦公面积的操纵率越高。當在平台上寻觅辦事商的草創公司愈来愈多，天然會有更多的辦事供给商成為WeWork的火伴，為其會員带来更多資本和優惠，也進一步吸引更多租客成為WeWork的會員。

D.平台效應構成後的品牌溢價

WeWork的品牌形象創建後，以同享經济理念营建的辦公租赁體系减小了起租面积和最短租赁時候，减缓了草創公司和小我事情者的資金压力；環抱草創公司需求打造的增值辦事平台讓WeWork平台具备了孵化器價值，并且比拟其他孵化器機構資本加倍丰硕，資本更易得到。

比拟之下，Regus的同享辦公由于其高额的用度和高端定位，注定将只能成為傳統辦公解决方案营業的附加辦事，不克不及逢迎同享辦公的重要需求群體：小我事情者、中小型公司和草創公司。

按照Compstak在2015年6月颁布的估算数据只斟酌辦公區面积的環境下，在纽約WeWork的自力辦公室房錢，比拟周邊寫字楼廣泛存在高额溢價。但在大眾空間和辦公装备利用权、社區價值和增值辦事資本價值充實支撑了WeWork品牌的溢價能力。

財產链上游，品牌價值為讓WeWork可以或许以更少投入得到房源。按照WeWork2014年末利用的路演資料，以单個辦公中間為单元计较，新建的辦公中間每會員本錢投入已较2年前低落了58%：由2013年的$7,100/會員，低落至2014年的$6,000/會員，估计2015年還将低落至$3,000/會員。大量業主自動經由過程供给装修费和降租的情势約请WeWork辦公中間入驻，其品牌價值已足以動員周邊贸易的運营。

2.4贸易模式：環抱同享辦公搭建的多维度價值平台

WeWork為會員供给了辦公空間、增值辦事價值和社區資本三种價值。社區資本價值和增值辦事價值創建在辦公空間價值之上，同時社區互動價值和增值辦事價值也是吸援用户付费享受辦大眾建價值的驱動力之一。WeWork作為一個平台運营商，充實地操纵了用户布景的类似性和平台营建的社區空間，鼓動勉励用户在事情之余互相交換，乃至在會員社區中寻觅互助火伴和主顾。同時，针對草創公司缺少社會資本的特色，引入了大量供给贸易辦事的互助火伴，讓入驻的草創公司可以或许免除搜刮資本的贫苦。

一、在辦公空間價值方面，WeWork供给了更具機動性的租赁辦事，這也是用户利用其辦事寻求的重要價值。WeWork但愿在供给辦公物理情况的同時，打造一個辦公社區。讓在WeWork同享事情空間的小我事情者、草創公司乃至至公司能在事情之余有互相交換、互相帮忙的機遇，借助平台空間营建出的社區情况则在缔造分外價值的同時提高了用户粘性。

除在大眾辦公區交換外，用户在成為會員後，可以選擇創建本身的档案并参加WeWork的線上社區與其他社區中的會員举行互動。按照公司網站的先容，在2015年10月，WeWork已有跨越3万名會員創建了本身的档案并介入到線上社區中。在WeWork的線上社區中，會員将有機遇在布景类似的用户群平分享本身在分歧辦公地址的體驗、交換創業履历和寻觅贸易火伴等。

二、增值辦事價值方面，WeWork的會員可以在利用WeWork第三方互助商的辦事時得到優惠。今朝WeWork的互助方有240家摆布，此中包含Uber、Amazon Web Service、AT&T和Bond Street等，几近笼盖公司商務和辦公糊口所有需求，這也讓WeWork平台創收的同時為用户供给分外的增值辦事價值。

三、進一步形陈規模是WeWork在将来获得樂成的關頭。作為同享經济系統，在實現資本操纵率最大化的同時也将實現营收的最大化。在WeWork的贸易模式中，衡宇租赁本錢和装修本錢是固定的，而营收则會随辦公空間租赁率的提高而提高。同時，作為一個以平台模式運营的公司，范围的扩大也将陪伴着平台效應的上升，使社區資本價值成指数级增长；入驻草創公司和互助辦事商得到的價值也将實現正轮回。

3 海內同享辦公行業款式：從仿照到改良3.1 人人office：租辦公室免押金

人人office建立于2015年12月，開創焦點成員来自阿里、民生銀行、万科等知名企業，任務是“租辦公室免押金”。

继得到100万种子轮融資後，人人office在2015年12月樂成得到200万天使轮融資。作為衡宇租赁中介平台，公司在建立時避開住房市場，针對辦公租房市場，但愿以真正的房源信息和跟靠得住的中介辦事解决中小企業在辦公租房上碰到的贫苦。2016年6月，人人office經由過程社交媒體颁布發表公司月租赁成交额過亿。

3.1.1贸易模式：跨過紊乱中介市場，直击租客痛點——租辦公室免押金

人人office為辦公房出租方和租赁方供给了一個O2O在線平台，出租方可在網站投放供出租的辦公場合的信息和代價供租房葉黃素,者選擇。人人office将辦公空間分為3类：眾創空間、商務中間和創意財產园；按照咱们對公司網站房源的察看，供應方主如果各大商務寫字楼，属于商務中間类房源，此外两类房源较少。

人人office包管了所有房源信息和图片的真實性，正确找到了租房市場用户的最大痛點。租房平台早已不是中國市場的新颖產物，各大信息类平台大多具有本身的租房板块。可是海內以中介主导的衡宇租赁市場紊乱，子虚信息十分廣泛。用户常常被網站精巧的图片吸引，到了實地却發明與描寫不符，是以在寻觅租房進程中常常在反复的看房中挥霍時候。固然對信息真實性的请求會讓房源供應数的增加遭到阻碍，可是在绕過中介市場，直接以尺度化的平台辦事毗连業主和租客削减了两邊无谓的非經济本錢。

互联網的價值之一在于信息對等性，作為O2O平台，人人office试图讓租客在線上就對房源的领會水平最大化。網站供给舆图選房、360度全景图和在線咨询等辦事，将得到真實房源信息最大水平上在線上就展示给租客。

3.1.2营業亮點：租赁中介尺度化，借辦事商晋升平台價值

作為租赁平台，人人office介入了從找房到付款的全部租赁流程，防止了沦為一個仅能作為流量進口的信息平台。與Airbnb类似，人人office為包管房源的真實性，跨過了租房市場的中介，直接經由過程本身的拍照師和員工向業主采集房源信息和图片；并由人人office的員工親身1對1带租客觀光房源；终极由用户經由過程人人office付出房费，創建了完备的O2O租房財產链。

面向租客的辦事方面，人人office為逢迎重要方针用户-草創公司的需求，與大量贸易有關辦事供给商告竣互助。讓草創公司用户在本身資本缺少的環境下，能更快捷的得到運营中必要的根本装备和辦事。2016年6月與Uber告竣的互助协定则更進一步，經由過程優惠码的情势将平台直接與用户內部的小我構成互動。

固然人人office被称為辦公室范畴的Airbnb，但現實上其贸易模式其實不直接與同享經济相干，二者的类似處更多在于其平台谋劃模式。與Airbnb类似，人人office經由過程搭建平台和供给辦事讓租客能更快速地找到合适本身需求的辦公場合。

3.1.3點评：經由過程尺度化為用户节省租房本錢是樂成關頭

人人office現阶段的樂成在于掌控住了海內租房市場用户租房流程繁杂，難以從中介渠道得到真實房源信息，终极讓企業租辦公室免押金的痛點。

人人office结構完备租房財產链進程中提高了租房尺度化的同時，简化了用户租房流程。将中介從租赁流程中去除，使辦事流程尺度化。對租客而言，在點點租可以或许得到真正的房源信息，即便必要反复看房，也无需與分歧的中介接洽；因為租客只能與人人office客服接洽，對業主而言，全数流程和手续均經由過程人人改善狐臭方法,office的客服完备，罢黜了频仍與租客交往的贫苦。并實現了租辦公室免押金！

咱们認為，人人office将来的樂成關頭不但在于可否快速范围化，同時必要营建更高的平台衍生辦事價值。租客對租赁合同最敏感的身分是代價，一旦其他平台可以或许供给较低的代價，将很大水平上影响新用户的获得。而在辦公空間利用價值根本上的辦事價值将成為提高轉換本錢和新用户吸引力的關頭；若是相干互助方的辦事能确切解决重要用户草創公司資本的缺少問題，人人office将有望構成一個平台效應的正轮回，為租客、業主和辦事供给商缔造價值。

3.2SOHO3Q：“同享經济+房地產”，打造贸易地產開辟商新模式

SOHO3Q是SOHO中國（HK:410）在2015年2月推出的新营業,旨在借助同享經济在中國打造出新的贸易地產模式，為中小型企業和小我事情者供给“拎包入住”的商務地產租赁方法，讓SOHO中國在“轉售為租”的计谋上更進一步。

SOHO3Q的運营模式與WeWork类似，經由過程搭建O2O平台為用户供给最短以周為单元，最小以辦公桌為单元商務地產租赁。截止2015年10月初，SOH排毒清肺湯,O3Q在北京和上海統共启動了6處SOHO3Q中間，总计跨越3000個坐位；規劃在2015年末具有11處SOHO3Q中間，和总计跨越11,000個坐位，今朝望京SOHO的3Q辦公區域已租满，吸引了包含陌陌、美團在內的互联網公司，上海項目標3Q辦公室出租率则在50%~60%之間，入驻率相對于不错。

3.2.11贸易模式：盘活自有贸易面积，讓WeWork模式本土化

SOHO3Q搭建的是一個滅蚊燈,O2O商務地產租赁平台。作為母公司SOHO中國對O2O和互联網的最新结構板块，在SOHO中國2015年中報中，公司認為SOHO3Q将成為公司将来關頭的發展點，用户可以經由過程SOHO3Q的網站和APP举行辦公空間的搜刮、预订、列队乃至竞拍。固然SOHO3Q属于类WeWork模式，但在海內市場對同享經济認知度不高、同享意识有待培育的環境下保持了租赁為根本的運营模式，没有采纳WeWork的會員随到随用制。

SOHO3Q的在線平台已可以實現從選房到付款的租赁流程。用户可以經由過程網站和APP筛選辦公區、辦公室和租赁周期；直接或在预約現場觀光辦公室後在線举行付出便可直接前去辦公。

按照咱们從SOHO3Q预订網站采集到的信息，SOHO3Q暂未供给大眾辦公空間，不存在會員包月-在同享辦公空間對余暇辦公席位随到随用。所有辦公席位和自力辦公室均已独享的情势出租。是以咱们認為，SOHO3Q在海內的商務租赁市場向同享經济率先迈出了第一步:将使历時間收缩到了一周，但在空間同享的自由度上還没有希望。

根本举措措施方面，旨在為用户供给“拎包入住”的商務地產租赁，SOHO3Q除為用户供给完备的辦公室装修外，亦為用户供给了辦公必需的宽带接入、复印打印、德律風室、免费咖啡瓜果、集會室租赁等来知足事情糊口的根本需求。

3.2.2营業亮點：辦公情况主題-創業

在供给租赁辦事的根本上，SOHO3Q一样但愿能搭建起一個社區性的平台，讓用户在利用租赁辦事的同時，在互相交換中得到社交價值，從而供给用户粘性和對新用户的吸引力。今朝，SOHO3Q举行了各种創業和科技有關的交換會等勾當，可是平台的社區性還没有呈現。

3.2.3點评：業主身份有望成绩持久竞争上風

比拟WeWork和其他类WeWork平台，SOHO3Q最大的特色在于其對地產的具有权。其他O2O商務地產租赁平台更多起到中介的感化，在租赁中的重要脚色是中介方。而SOHO3Q本身背靠SOHO中國，公司具有商務地產，在租赁中不但是中介方，一样是業主方。比拟WeWork，SOHO3Q可以或许以最低的本錢得到房源。是以，非論在持久或是短時間，SOHO3Q在本錢方面都有较大的上風；比拟人人office，SOHO3Q對房源有绝對的节制权，可以以几近為零的本錢获得最真正的房源信息。

咱们認為，SOHO3Q的運营模式其實不是纯真的O2O平台運营，而是在借助互联網来改良母公司原本的實體經济模式。其他同享經济型商務地產租赁公司谋劃重點集中于業主和用户之間的中心環节：如WeWork的商務地產辦理模式和人人office的商務地產中介模式。SOHO3Q打造的是一种全新的商務地產谋劃模式，經由過程互联網搭建平台，将全部財產链接触到用户以前的部門全数交融到一块儿。

3.3優客工廠： WeWork的中國粹徒

2015年3月辞去万科團體北京區副总裁职務的毛大庆于2015年4月初次公然其創業項目-優客工廠。優客工廠将方针客户定位于草創團队、小微企業、挪動辦公职員和短周期变革團队（管帐、咨询公司）等，重要供给短時間商務地產租赁和贸易相干辦事。

用户起码可租赁一张辦公桌，最短可租赁一天。在9月中旬竣事的A轮融資中，優客工廠得到2亿元投資，并颁布發表已签約36個园地，结構包含北京、天津、上海、深圳、南京、西安等重要都會。公司辦理职員在9月的采访中暗示公司的红利模式包含四种：房錢、集會室和根本辦事、商務增值辦事和會員會费。

3.3.1贸易模式：跨區域结構

優客工廠的根基運营模式與WeWork雷同，先集中租赁辦公空間，再對其继续举行尺度扮装修和分租，經由過程差價得到收益。公司開創人毛大庆在2015年7月中旬提到，公司今朝以“二房主”的身份（既WeWork模式）具有1/3的地產，其余2/3經由過程與地產開辟商互助的情势获得。

9月16日，優客工廠的正式启動，今朝起頭業務的辦公中間唯一北京阳光100旗舰店。經由過程公司網站和挪動端APP，用户可以直接预订開放的辦公席位或自力的辦公室。比拟SOHO3Q，優客工場在時候同享方面更進一步做到了最短租期以天為单元。但比拟WeWork，仍未實現會員制的空間同享-随到随用模式。

根本举措措施和辦事方面，優客工廠供给了：免费宽带接入、打印装备、健身房、苏息區、IT技能支撑、暖气空和谐其他根本物業辦事。

3.3.2营業亮點：以增值辦事為焦點的计谋方针

除租赁辦事外，辦事價值一样首要。在7月中旬举行的《優客工廠模式沙龙》中，公司開創人毛大庆暗示，WeWork最大的两點在于其丰硕靠得住的辦事；基于240家互助火伴，用户一旦成為會員，便象征着具有了跨越240张會員卡。而優客工廠也将全力打造租赁價值以外的辦事附加價值。基于對焦點用户為草創公司和小微企業的定位，優客工廠的附加辦事主標題前為創業教导，同時也但愿营建一個創業為主題的商務社區。咱们認為，優客工廠搭建的平台和價值瓜葛與WeWork类似，但更偏重于創業教导。

2015年9月，公司開創人毛大庆在采访中向媒體暗示，今朝優客工廠的收入90%来自于房錢；在往後的成长中增值辦事将成為更首要的收入来历，增值辦事的收入占比方针位40%。按照公司網站供给的信息，優客工廠今朝供给的增值辦事包含：商務相干的財政、人力、市場和法務辦事；出行、饮食相干的糊口辦事等，此中不乏中信銀行和安全保險等知名企業。

3.3.3點评：值得等待的辦事生態计劃

咱们認為增值辦事将成為創客工廠為焦點用户缔造價值的關頭。完美的辦事收集象征着签約入驻的草創公司能无需费事寻觅資本便可以最快的速率得到從財政到糊口上的所有辦事需求。公司規劃来岁起頭渐渐启動優客基金、傳媒、學院和貸款等一系列為草創公司供给便當的辦事。若是創客工廠能自力供给全套辦事，辦事價值也将代替地產租赁成為公司重要缔造营收来历。

4 中國市場成长预测4.1海內WeWork學徒各有特點，增值辦事是安身市場的關頭

海內三家类WeWork模式的同享辦公固然雷同，但在運营模式上有着光鲜的比拟：

三家公司代表着同享辦公在中國市場将来成长的三种可能，除具有實體資產的SOHO3Q，其他两家均選擇将增值辦事作為公司成长的重點。按照咱们對其他类WeWork公司的查询拜访，蜂巢辦公空間和结合創業公社等也都有大量增值辦事互助火伴。

咱们認為其缘由在于方针用户對代價敏感度较高，且辦事替換本錢较低。

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