商辦與辦公空間發展:喜忧参半

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受疫情影响，本年以来海內部門重點都會文娱、贸易、租赁等勾當受限，商辦與辦公空間市場短時間面對较大压力，房錢有所下滑。部門企業為提超過跨過租率，旗下很多項目起头压降房錢，以吸引需求锐减的租户。

在布景下，凭仗红利能力强、可延续成长等特征，商辦資產成為本錢投資的骄子，很多投資者延续存眷商辦市場的持久成长。

同時，上半年很多商辦運营商凭仗運营辦理上風實現收入增加，多個企業商辦收入實現同比超10%的增加。

辦公空間運营商方面，红利問題仍绵亘在前，部門企業吃亏延续扩展，宏观經濟颠簸及疫情频频等多重身分，對企業的营業展開仍带来较大的挑战。

短時間承压，廣州深圳房錢颠簸较小

截止到9月，天下辦公楼新動工面堆集计值為2438万平方米，累计降低36.6%，完工面积為1271万平方米，累计降低23.6%。两項開發轫数据均呈現下滑，新動工和完工項目面积增加步调變慢，新入市的項目面积有所下滑，辦公楼市場開辟渐趋理性。

與此同時，辦公楼開辟投資的力度也有所减小，1-9月辦公楼開辟投資額录得4006亿元，累计增加-9.9%，贩賣額累计值则為3293亿元，累计增加3.6%，以上两項投資数据的累计增加较上月的涨幅有所增加，此中開辟投資力度不及客岁同期，辦公楼投資热度降低，贩賣则显現颠簸上浮趋向。

從辦公楼開辟及投資数据變革可以看出，上半年上海、北京、深圳等重點都會疫情频频，對写字楼市場亦造成必定影响，但跟着疫情获得有用管控，估计下半年辦公市場将稳步苏醒。

空置率方面，按照感德梁行最新数据，三季度北京、上海、廣州及深圳的甲级写字楼空置率程度别離為14.6%、10.2%、12.9%和22.7%，環比呈現空置率上浮的環境，低迷的市場需求讓写字楼市場延续承压。

9月，天下10個重點一二線都會中，4個一線都會的日房錢程度均超3元/平方米/天，其余的二線都會则均在2-3元/平方米/天之間。同最近看，大部門都會较客岁同期呈現房錢下跌的環境。天下辦公物業出租挂牌量达6.93万套，相较上月降低23.67%，辦公物業的供应量降低给商辦運营商實現項目去化带来必定助益。

1-9月，四個一線都會中房錢单價最高的是北京，同時是独一均匀单價每個月均冲破5元/平方米/天的都會；其次是上海，9月均匀房錢单價為4.4元/平方米/天。廣州及深圳的辦公房錢差距不大。

9月除深圳辦公房錢與上月持平外，北京、上海及廣州辦公房錢均呈現分歧水平的下跌，跌幅從0.63%到5.44%不等，此中北京降幅最大。

整體来看，廣州及深圳的辦公房錢變更幅度较小，變更幅度根基在5%之內。

详细来看，9月，北上廣深四大都會中辦公房錢最高的區域别離是北京西城區，辦公房錢均價為7.03元/平方米/天，環比降低13.53%；上海黄浦區，均價為6.13元/平方米/天，環比降低2.08%；廣州河汉區，均價為3.75元/平方米/天，環比降低3.6%；深圳福田區，均價為4.23元/平方米/天，環比降低0.24%。

整體1-9月廣州及深圳的重點商務區房錢變更幅度较小，保持不乱成长趋向，而北京西城區、北京向阳區及上海黄浦區等重點商務區本年的房錢颠簸變更较大。

運营商扩大意愿强烈，企業加速轻資產步调

商辦運营商方面，中海贸易、華润万象糊口、陸家嘴贸易、招商商管等企業的范围上風较着。

項目扩大上，中海贸易和招商蛇口均有新增写字楼項目入市。此中，前者在北京的中海財產中間B座写字楼項目入市，总修建面积為7.1万平方米。招商蛇口则在海口新增海口招商局中間写字楼項目，持股70%，項目修建面积為3.87万平方米。

陸家嘴贸易、嘉里扶植、恒隆地產、旷古地產等商辦運营商以辦理矜持項目為主，上半年無新增開業項目，在管范围方面無较着增加。

据概念指数领會，嘉里扶植前海嘉里中間二期将于本年後期推出。

值得注重的是，旷古地產暗示颐堤港項目将迎来扩容，扩建的颐堤港二期規劃分两個阶段，别離于2025年及2026年完工。旷古地產、遠洋團體两邊于颐堤港二期的互助稳定，同時北京颐堤港二期股东之間的投資比例、股权比例今朝没有變革。

据概念指数领會，颐堤港二期是一個以写字楼為主导的综合成长項目，将扶植7棟写字楼，1個購物中間及1家旅店，总建面超56万平方米，待二期完工後，全部颐堤港項目将成為一個极具范围的贸易综合體。

除此以外，9月旷古地產在上海亦有所動作，與陸家嘴團體签约前滩國際商務區21号地块的互助意向书，這也是继前滩旷古里後，旷古地產再次落子前滩。据领會，前滩21号地块位于前滩旷古里东侧，总開辟體量约60万平方米，包括12万平方米辦公，體量超兴業旷古汇項目。工程希望方面，两棟辦公塔楼估计年末封顶，全部項目于2026年完成開業。

加之新增互助的21号地块項目，今朝旷古地產共有4個辦理項目（不含洋泾項目），此中兴業旷古汇及前滩旷古里項目為已開業的在营項目。

别的，中海贸易本年在轻資產辦理范围上不竭扩大，新增外部轻資產項目太原红星國際廣場。同時立异推出專注于“一體化辦公解决方案”的商辦辦事平台，上線三维資管解决方案。

除中海贸易外，回首1-9月商辦企業相干動態，運营商的轻資產化成长趋向较着。

遠洋團體的轻資產化路径是讓已持有的重資產變轻，同時保存項目標運营辦理权。在地產行業下行期，低落重資產持有，出售資產落袋為安，以晋升不動產資產的活動性。

6月14日，遠洋團體以总價50.15亿元将北京遠洋锐中間項目出售予項目互助方中國安全人寿，同時继续運营辦理項目。買賣文件显示，項目公司34.5%的股分對價為34.18亿元。别的，買賣還包含15.97亿元的债权收購。

据概念指数领會，遠洋锐中間是遠洋團體继遠洋大厦、遠洋光彩國際、遠洋國際中間後在北京的第四個超甲级写字楼項目。

但這并不是遠洋初次出售北京焦點區域項目，遠洋團體早在本年4月即為颐堤港項目引入大股东中國人淡斑方法,寿，乐成置换近30亿元資金。經由過程讓重資產變轻，遠洋共套現80亿元，同時遠洋商辦轻資產化的路径亦渐渐了了。

商辦運营商稳健增加，疫情频频磨练運营沉淀

本年以来，房地產行業总體下行，叠加疫情频频，给商辦市場带来了必定的压力，降租保出租率成部門運营商的重要应答行動。

從已表露上半年事迹環境的企業来看，写字楼項目在疫情频频下仍保持不乱。

上述企業中，仅陸家嘴及北辰實業的写字楼收入同比呈現下滑，跌幅别離為5%和4%。据概念指数领會，陸家嘴商辦收入缩减重要因為二季度上海疫情反弹，全市各種辦公谋劃、文化文娱等勾當呈現临時性障碍，對辦公和贸易勾當等相干营業影响较大。

陸家嘴今朝在营16個辦公項目中有15個位于上海，截至6月尾，上海成熟甲级写字楼項目均匀出租率约為85%，均匀房錢8.11元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的均匀出租率约為61%，均匀房錢3.45元/平方米/天。

其他企業的收入同比增加幅度從0.7%到37.2%不等。商辦营收同比增加超10%的重要有恒隆地產、越秀房托、合景泰富及招商蛇口。同時嘉里扶植暗示辦公室項目在內地很是康健和不乱，上半年辦公室收入12.5亿港元。上海封城時代，嘉里扶植為租户供给了短時間房錢宽减以作支撑。

凭仗范围上風和運营辦理能力，中海贸易本年上半年的写字楼营業收入居于样本企業首位，达17.5亿元，同比增加0.7%。

一样有矜持商辦項目和轻資產输出模式的華润万象糊口，在商辦運营方面亦有所增加。上半年，華润万象糊口在写字楼運营及物業辦理辦事上的收入為7.51亿元，同比增加8.9%，此中92.8%的收益来自為写字楼供给物業辦理辦事。

详细項目方面，本年上半年样本項目均匀出租率為88.17%，出租率超90%的商辦項目占比达63.16%，此中科技大厦和上海兴業旷古汇項目告竣满租。

與客岁比拟，科技大厦连结满租的同時實現了房錢稳步晋升，從客岁6月尾的115.3元/平方米上涨至122.3元/平方米，重要租户為深圳市前海蛇口自贸區病院。

同最近看，19個样本項目中总计10個項目较客岁呈現出租率下跌，跌幅在0.8%到18.1%之間，此中约九成的項目跌幅在5%之內。環最近看，47.37%的商辦項目其出租率较客岁年末呈現下滑，幅度一样在5%之內。

总體来看，疫情频频下商辦項目仍能保持持久不乱成长。

資產變現成買賣驱動力，上海热度照旧

商辦資產大宗買賣方面，据概念指数不彻底統计，截至9月末，本年內地总计录得31宗商辦資產大宗買賣事務。

和客岁同期比拟，商辦資產買賣宗数實現增加，成交总金額為529.68亿元（不含北風雅正資產包，中粮置業案例取買賣总價均值），均匀每单買賣金額為17.66亿元。

此中，最大的買賣金額由复星國際缔造。3月32日，复星國際公去汗臭方法, 布通知布告称，复星國際間接全資從属公司與中融信任签定协定，拟以63.42亿元現金收購复星外滩50%的股权。通知布告显示，复星外滩持有独一物業是上海外滩金融中間（BFC）物業。

截至2021年末，BFC物業的價值约為230.78亿元；复星外滩未經审计的总資產及净資產别離為243亿元和126.84亿元，2021年除税前净利润為5.07亿元，比拟2020年除税前净利润10.69亿元降低52.57%。

据概念指数领會，复星外滩是由复星國際和中融信任各持股50%，買賣完成後，复星國際将間接具有复星外滩100%的股权。

回首客岁同期，最大買賣金額為安全人寿以330亿元收購凯德来福士六個項目。最高買賣金額大幅紧缩的缘由，除資產機遇异同，還和投資者的危害偏好趋于守旧有關。

值得注重的是，固然上半年上海因疫情管控封城两個月，但還是最受商辦投資者青睐的都會，重要與其財產布局相干，金融、TMT及專業辦事等落户上海，引领辦公租赁行業的成长。

据概念指数統计，1-9月，上海商辦資產買賣宗数和買賣总金額均位居內地都會首位，总计12宗商辦資產買賣事務，買賣总金額达367.24亿元，均匀每单商辦資產買賣金額為30.6亿元。

察看資產買賣買方可以發明，上海商辦資產買家以自用型為主，如奈雪的茶收購万象企業中間、鄂尔多斯26.73亿元采辦上海静安區上海苏河湾中間写字楼、中谷物流29亿元收購上海吉兆業金融中間等案例。

企業選擇采辦而非承租物業作為第二总部，除基于辦公用房目標外，或有資產保值增值的斟酌。

二季度疫情频频给上海商辦市場带来的不肯定性增长，而商辦大宗買賣仍展示了较强的韧性。下半年疫情获得有用節制和复工复產後，估计上海大宗買賣市場保持踊跃，同時自用型買家購買辦公物業的趋向将延续。

同時，概念指数發明，本年商辦資產買賣市場较着的特色是部門债務承压、贩賣下滑、面對資金压力的房企選擇出售手头上的焦點資產，買賣標的折價幅度较着加大。出售商辦資產成為房企减缓資金活動性严重的首要路子。

如富力地產為保障"16富力4"债券持有人长處，将姑苏天鹅港華庭項目和南宁富雅國際贸易基地項目用于债券的質押增信減肥食品,。6月份，公然市場暗示合景泰富正追求总體出售写字楼，這可能會筹集55-57亿元，用于了偿行将到期的债務。

愈来愈多的房企将商辦資產摆上貨架也将為市場带来更多投資機會，優良資產折價流出，或成資方低本錢入手的好機會。

辦公空間红利窘境仍待解

辦公空間運营商方面，優客工廠玻璃清潔器,在辦理范围上盘踞极大上風。截至2022年6月30日，優客工廠辦理項目数达284個，已開業項目数达220個，開業工位数66500個，辦理面积达958985平方米，较客岁年末865150平方米增加10.85%，辦理范围获得有用晋升。

同時，創富港、辦伴、IWG等辦公空間運营商在范围方面亦有所增加。

此中，9月16日，辦伴母公司堂堂加團體AgiiPlusInc.正式向美國證监會（SEC）提交招股书，拟初次公然募股筹集约4000万美元，召募資金規劃用于晋升技能能力，扩大营業和并購機遇等，股票代码拟為AGII。

堂堂加早于客岁就斟酌經由過程归并方法在纳斯达克上市，彼時其與特别目標收購公司（SPAC）Goldenbridge正式签定归并协定，頭髮生長液,開启上市之路。

本年5月，两邊颁布發表，赞成终止此前告竣的归并上市协定。這次堂堂加拟纳斯达克IPO上市，也象征着抛却了以SPAC的方法上市。

招股书数据显示，截至客岁年末，堂堂加在管范围實現增加，总辦理面积约256291平方米，工位数约41455個。

而筑梦之星9月更新的招股书数据显示，在管項目范围和出租率均呈現缩减。相较2020年，筑梦之星2021年除新增结構1個都會外，辦公空間項目数缩减3個至46，年底工位数目為36246個，缩减14%，出租率從81%下滑至73%。

虽然说多項運营指標呈現下滑，但基于降本增效计谋的落實，2021年筑梦之星收入达3878.96万美元，同比增加12%，主如果基于调價實現总體收入的增加，收入本錢占比降至101%，较2020年缩减21%，总運营用度從2020年的43%降至33%，同時吃亏总額亦有所缩减，有用晋升運营辦理效力。

连系范围缩减環境，筑梦之星舍范围保效益的用意较為较着。不外從企業已表露財政指標数据来看，辦公空間運营商的红利窘境仍難明决。

堂堂加招股书显示，2020年和2021年度净吃亏别離為2.28亿和2.91亿元人民币，與WeWork和優客工廠同样并未實現红利，行業仍面對增加慢，吃亏高的困難。

别的，最新財报数据显示，本年上半年優客工廠業務收入為2.97亿元，同比下跌40.66%，净吃亏2.52亿元，同比客岁有所缩减。总體来看，营收與吃亏彷佛老是難以同步改良。

回首優客工廠2021年季报可以發明，整年归母MDB面膜,净利润大幅下跌主如果因為第四時度吃亏加大，前三季度归母净利润别離為-1.33亿元、-2.98亿元、-1.77亿元。四時度優客工廠净吃亏16.97亿元人民币，而2020年同期录得的净吃亏则為1.49亿元。

優客工廠在四時报中暗示，經调解後，公司净吃亏為1.56亿元，此中不包含股权鼓励用度、持久資產减值丧失和持久待摊用度、商誉减值丧失、权證欠债公平價值變更、持久投資减值丧失、處理子公司丧失等。

也就是说，公司的股权鼓励用度、持久資產减值丧失和持久待摊用度、商誉减值丧失等身分是吃亏加大的重要缘由。此中，2021年優客工廠的商誉减值丧失达15.05亿元，2020年為0。

對此，優客工廠暗示，商誉减值丧失主如果因為公司营業遭到疫情的晦氣影响，三個陈述单元的账面價值跨越了各自的公平價值。该公司将新冠疫情称之為“影响公司谋劃事迹的關头身分”。